"我房贷月供1000块,买了套50万的海外房"
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转载自公众号:临公子的后花园(ID:hi-lingongzi),作者临公子。


挺久没聊海外投资的话题了,这1,2年大环境不太好,不少人手里有一些现金不知所措:


不想买股票基金,
不想放银行固收,
不想放余额宝,
国内的买房红利如明日黄花,早已风光不再。


但人们对于买房这件事,依然热度不减。


“有没有适合普通人投资的房子?最好门槛低,收益可观的那种?”陆陆续续,有读者在后台问我。


借此机会,我聊聊东南亚一个适合普通人投资的房产——菲律宾马尼拉。


老规矩,两点说明:


1、并没有鼓励去买房,仅提供一个思路。
2、政治归政治,文化归文化,投资归投资


无论国内or国外,判断一个城市的房产是否值得入手是有几个共性判断的,希望今天这篇文章能给你们提供一丢丢帮助吧。


01



首先看菲律宾的经济环境。


看一个国家的发展水平,GDP增速是重要参考值。这几年东南亚经济增速的成绩单挺亮眼,平均5-7%,把菲律宾横向对比,发展速度相对稳定。



人均GPD在2010年后,有了明显涨幅,目前3000美金出头。



投资一个地区的房产,长期看,就是投资它的国运和城市发展红利


经济自然是首要考虑因素。


与发达国家不同,东南亚国家经济基点低,房产依托经济快速增长带来的涨幅,成为特色之一(拿两个发达国家陪跑下,近3年:美国GDP增速2%左右,日本1.5%以下,而菲律宾保持在6.7-6.9%),加上菲律宾还有不错的租售比,因此这几年逐渐成为海外投资的热门之一。


其次看人口红利。


菲律宾是典型的个人口红利国度,密度很高,平均年龄24岁。首都马尼拉城市人口180万。以马尼拉为核心,加上周边15个城市形成“马尼拉大都会”,人口1300万。


人口数量处于上升期,生育率3%,也是全球主要的劳务输出国之一。


这人口结构用2个字形容:年轻



接着看供需情况


本地消费能力不错,马尼拉CBD房价目前在2-3万人民币/平方米。菲律宾的贫富差距悬殊,土地和道路不少是私有的,商业住宅供给量偏少。


外加当地建设项目的施工周期很长,建公寓往往长达5年。这个效率……我们国内都能建一个T3航站楼了好么?


So,这也进一步造成了马尼拉住房“供>需”的局面


根据政府提供的数据,到2019年底,大马尼拉区对公寓住宅的有效需求大概66万套,而市场供应量目前不到20万套

顺便说下,菲律宾人民习惯超前消费,许多人完全没有存钱的想法,花起钱来个个是好手,而且69%的菲律宾人喜欢租房而不是买房。


再看政治环境


菲律宾曾是美国殖民地,从历史长期看是亲美的角色,马尼拉甚至被称为“亚洲的纽约”。


直到3年前,杜特尔特这枚钢铁直男上台,不仅敢炮轰美国无情无义,不愿意当炮灰,还和中国亲密起来,展开了一系列你侬我侬的合作。

对中国投资者而言,属于政策利好。


02



菲律宾(马尼拉)的房子,基本的购买限制与许多海外置业的要求类似,比如外国人不能购买带土地的房产,外国人购房比例不超过40%,以及永久产权、实际面积等等。


其中有几个明显优势。


1、租金回报率高。


通常在6%-9%。要知道,国内一线城市仅2%,甚至更低。


捎带一句,日本房子的表面租售比虽然也差不多,但外加每年修缮费、管理费等,实际租售比也只集中在5%-7%。



2、付款方式。


最友好的一点:支持0首付


菲律宾的公寓大部分是0-20%的首付,在3-5年建设周期内,每月还贷小几千元,交房再一次性支付65-75%尾款。


举个例子。


假设一套公寓售价50万,0首付,20%(也就是10万)可分5年支付,每月支付1667元。


3、近年涨幅稳定。


马尼拉这几年房价上涨比较稳定,以每年8-10%速度稳步上升。尤其这1,2年许多外资外企进入后,拉高了住房需求,使得马尼拉的房价飙升至25-40%。


03



好了,说说风险点。


第一,0首付。


对的,你没有看错,就是刚才说的优势之一。菲律宾的楼市是个天然的“炒楼花”市场,不少人会一次性买很多套,小资金撬动大杠杆。


这固然很爽,但成也萧何败也萧何。


  • 万一交房时没人接盘,你有没有付全款的能力?
  • 如果没有,你是贷款还是打算放弃之前的月供?
  • 如果贷款,又租不出去,这个成本你是否能承担?


从经济角度看,杠杆仅是个放大工具,谈不上好坏


就像网络上那个段子:


王思聪:爸,咱家有多少钱?


王健林:三辈子你也花不完。


王思聪:爸,那咱家欠银行多少钱?


王健林:咱爷俩八辈子都还不完。


你的预判和Plan B,都得考虑清楚


第二,政治因素。


现任总统老杜任期还有3年,他明确说了:“任期结束我就下台,超过一天请朝我开枪。”万一继任者政见180°大转弯,会不会让眼下一片大好的经济局势突然闪了腰?


不过从目前看,大女儿萨拉·杜特尔特是最有希望的继任者,如果她顺利上台,大概率会遵循她父亲的路子。


至于再往后,那就没啥好想的了。


菲律宾一任6年,你想想国内,6年时间足以让房价从低谷、到巅峰、再被按回低谷跑完一整圈。边走边看吧。


第三,建设周期

菲律宾楼盘建设周期动辄4,5年,战线一拉长,风险点自然也会上去。除了刚才说的政治因素,还有供需市场、基建实际开发、相关政策等变化。


第四,内部治安


这个是我在了解过程中,看到一些网友提出的风险点。


多数人对菲律宾的印象是:脏乱差。枪支管控不严,还有“绑架之都”的名声。


前面说了,菲律宾的贫富差距很大,有些贫民区确实如此。而马尼拉作为首都,不仅扛起了全国35%的GDP,也聚集了各路权贵,尤其CBD周边的环境相对稳定。


换个角度,治安不好的大环境中,如果有个相对不错的居住点,是不是也算一个增值项呢?


更何况,治安好≠经济好,治安差≠经济差。


美国就是个例子。



04


最后,聊聊我近期对海外投资的一些想法。


这几年我周围一些朋友时常感慨:手里的积蓄不多不少,不知道投资什么,放银行也实在憋屈,逐渐将目光延伸至海外。


确实有一定门槛,确实有一定麻烦,但实际上,如果你真正动手开始收集信息会发现,可能并没有想象中那么遥不可及。


更何况,投资的目标是为了赚钱,而不是省事


买房也好,其他投资行为也罢,做决策时尽量基于数据,虽然它不能100%确保一个称心如意的结果,但至少能减少踩坑的概率。


就拿买房来说,开发商和中介很难告诉你一个中立的局面。


我之前买房时,再破的房子、再烂的户型、再差的楼层,在中介口中都是“极具性价比”、“视野开阔”。


没办法,立场决定态度嘛。


每个人都希望在投资中赚个盆满钵满,但就普通人而言,我很认同“江南愤青”的这句话:


我喜欢稳住下限,博上限的生意。不喜欢下限守不住的任何事情。”


翻译过来就两点:


1、找安全边际高的区域。
2、任何生意,都别all-in。

以上,希望对你们有帮助。

临公子,LinkedIn中国专栏作者,多家金融理财/职场平台特邀作者,一枚理性爱财的工科产品汪。

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